Chính nhiều dự án nhà cao tầng đang ‘lái’ quy hoạch!

“Các nước phát triển họ cũng đều có dày đặc nhà cao tầng ở trọng điểm vì đây là xu hướng của đô thị tiên tiến…. Một bất cập khác trong chính sách phân phối hàng, quy định của Chính phủ đối có quy hoạch Hà Nội là việc “hạn chế phát triển nhà cao tầng khu trọng điểm nội đô”. Ông Nguyễn Trần Nam (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng) khẳng định hoàn toàn không tán thành điều đây (*), bởi nó đi ngược có xu hướng phát triển chung của địa cầu.

Trước ý kiến của ông Nam có thể “gây sốc” có đa số giới tìm hiểu đô thị về hiện trạng “xây chồng chất nhà cao tầng” ở khu vực trọng điểm đô thị Hà Nội, TP.HCM đã và đang và gây nhiều hậu rất quả xấu, đặc trưng về giao thông đô thị, chúng tôi đã có cuộc thảo luận nhanh có TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng và TS-KTS. Nguyễn Hoàng Minh, giảng viên Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.

Thưa ông Phạm sỹ Liêm, động lực chủ yếu nào khiến, dù việc thi công nhà cao tầng trong nội đô bị ngăn chặn từ quy hoạch đến 1 số văn bản quy định của Chính phủ, nhưng 1 số khối nhà cao tầng vẫn mọc lên ngay ở 1 số khu trọng điểm Hà Nội và TP.HCM?



Theo TS. Phạm Sỹ Liêm: “Chính 1 số dự án đang điều khiển quy hoạch, chứ không phải quy hoạch điều khiển dự án.”

Có 1 thực ở rất rõ ràng là trong khi 1 số cơ quan hành chính, nhà máy, xí nghiệp bắt đầu khởi động việc di dời ra khỏi đô thị nhằm hạn chế hiện trạng quá tải và ùn tắc giao thông ở khu vực nội đô, thì Hà Nội đã càng ngày càng xuất hiện nhiều các tòa nhà cao tầng ở ngay trọng điểm đô thị.

Không các thế, ở các khu vực này, 1 số chủ đầu tư còn tận dụng quá nhiều quy mô để thi công 1 số công trình nhà ở cao tầng, mà không dành 1 tỷ lệ quy mô đất thích hợp cho việc mở rộng các con phố giao thông, cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng và không gian công cùng. Điều này khiến cho nhiều khu vực xung quanh 1 số tòa nhà cao tầng xuất hiện thêm nhiều điểm ùn tắc giao thông mới, gây rất nhiều gặp khó cho việc di chuyển của người dân đô thị.

Động lực ư, chính lợi nhuận đã thôi thúc 1 số nhà kinh doanh nhà đất đầu tư thi công phát triển 1 số nhà cao tầng trong khu vực trọng điểm. Bởi ở khu vực này, họ dễ đạt lợi nhuận cao vì dễ phân phối căn hộ cao tầng và giá phân phối cao, trong khi họ lại không phải chi phí đầu tư vào hạ tầng xã hội do 1 số khu vực đây đã có sẵn trường học, nhà trẻ, trạm y tế…

Tuy nhiên, 1 số nhà đầu tư lại thường (cố ý) quên mất 1 điểm, là đất đô thị phải có hạ tầng (đặc trưng là giao thông). Hạ tầng thì vẫn giữ nguyên mà tỷ lệ dân số tăng lên – mâu thuẫn này ai cũng có thể cảm thấy và không ai có thể hưởng ứng được.

Và dĩ nhiên là dân số tăng, trong khi hạ tầng giao thông đô thị vẫn giữ nguyên thì tất yếu sẽ dẫn đến hiện trạng quá tải hạ tầng, ùn tắc giao thông ở khu vực có 1 số tòa nhà cao tầng và 1 số khu vực xung quanh nó.

Ngoài các ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân đô thị, sự xuất hiện 1 số tòa nhà cao tầng ở khu vực trọng điểm đô thị còn có thể phá vỡ thiết kế phong cảnh ở nơi đây – thường là nơi được biết đến có nhiều công trình thiết kế có lịch sử lâu đời.

Tóm lại tôi cho rằng xây nhà cao tầng ở vùng trọng điểm đô thị thì dễ (kiếm tiền, sinh lời) nhưng mở thêm các con phố giao thông ở đây thì cực khó. Bởi vậy cần có chính sách phân phối hàng nghiêm khắc buộc 1 số chủ đầu tư muốn xây cao tầng nơi đây phải cải tạo hạ tầng, mở rộng các con phố giao thông cho đô thị. Nếu không, Hà Nội, TP.HCM sẽ càng xuất hiện thêm nhiều điểm ùn tắc giao thông mới khi có thêm nhiều tòa nhà cao tầng mọc lên.

Với tình hình GĐ này, có thể nói rằng: Chính 1 số dự án đang điều khiển quy hoạch, chứ không phải quy hoạch điều khiển dự án.

Nhà cao tầng đua nhau mọc lên ở nội đô Hà Nội. Trong ảnh: Khu vực 1 số quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm nhìn từ trên cao. Ảnh: Zing.vn

Thưa TS. Nguyễn Hoàng Minh, GĐ này công tác quản lý nhà cao tầng được dựa trên các tiêu chí nào, và nếu so có 1 số nước trên địa cầu thì tiêu chí kiểm soát nhà cao tầng của Việt Nam đã hợp lý chưa?

Công tác kiểm soát nhà cao tầng ở Việt Nam đang có 1 số bất cập, từ công tác quy hoạch đến thực tiễn triển khai có 1 dao động chênh về kiểm soát 1 số chỉ tiêu sử dụng đất và tiên đoán dân số. Cụ thể, trên thực ở công tác quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất (là tổng quy mô sàn thi công được phép cho 1 ô đất cụ thể) từ quy hoạch đến triển khai dự án đang thiếu 1 cơ chế quản lý thống nhất về quy mô và công dụng sàn thi công.

Thí dụ, theo Quy chuẩn quy hoạch thi công QCXDVN01/2008 chỉ tiêu thi công công trình thi công cao tầng hỗn hợp và chung cư cao tầng dựa vào kiểm soát hai chỉ tiêu là tỷ lệ thi công và tầng cao dưới 15 tầng (<46m) dựa trên quy mô đất đai, do vậy đối có 1 số công trình >46m là chưa có kiểm soát tối ưu.

Giai đoạn trước, Quy chuẩn thi công Việt Nam 1997 khống chế hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần và khu vực nội đô là 3 lần đã tạo nên cơ chế nghiêm ngặt trong quản lý đô thị, tuy nhiên GĐ này chưa có sự phát triển mạnh của 1 số công trình cao tầng quy mô lớn.

Trong GĐ tới, QCXDVN01/2017 sẽ điều chỉnh kiểm soát hệ số sử dụng đất tối đa (được hiểu là tổng quy mô sàn thi công được phép bao gồm cả sàn thi công ngầm và sàn thi công phía trên mặt đất cho 1 ô đất cụ thể) đối có công trình cao tầng >46m nhằm khắc phục thực tiễn nhiều dự án cao tầng GĐ này có hệ số sử dụng đất thuần (netto) lớn, vượt quá 10 lần.

Tại 1 số quốc gia, vùng lãnh thổ khác như Mỹ, Nhật Bản, Hồng Kông.. đặc trưng chú trọng tới việc kiểm soát tổng quy mô sàn (chỉ tiêu hệ số sử dụng đất-FAR) trong việc quản lý và lồng ghép 1 số định hướng phát triển đô thị.

Ví dụ ở Nhật Bản, FAR ở 1 số công trình thương mại được quy định tối đa là 13 lần, trong khi ở 1 số khu vực phát triển cũ của Hồng Kông xác định FAR tối đa là 10 lần và 1 số khu vực phát triển mới cũng chỉ quy định tối đa 6,5 lần. Tức là chỉ số đây của họ thấp hơn nhiều so có 1 số dự án công trình cao tầng trên địa bàn Hà Nội.

Thưa TS. Nguyễn Hoàng Minh, có ý kiến cho rằng, việc “Hạn chế phát triển nhà cao tầng khu trọng điểm nội đô là 1 trong các bất cập trong chính sách phân phối hàng, quy định của Chính phủ đối có quy hoạch Hà Nội”. Vậy, xin ông cho biết quan điểm của mình về vấn đề này?

TS. Nguyễn Hoàng Minh

Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2025, tỷ lệ công trình nhà ở cao tầng trong khu vực phát triển đô thị chiếm tới 80%. Đây là chính sách phân phối hàng lớn cần được thực hiện có nhiều biện pháp cụ thể nhằm hỗ trợ 1 số chính sách phân phối hàng nhà ở cho người dân thuộc mọi tầng lớp, đặc trưng là nhu cầu ở “thực sự” của người dân đô thị Hà Nội.

Các biện pháp cụ thể từ hạn chế phát triển nhà ở thấp tầng quy mô nhỏ (xem xét điều chỉnh chính sách phân phối hàng về chỉ tiêu đất tối thiểu 30m2 của TP. Hà Nội) đến 1 số chính sách phân phối hàng tạo quỹ đất sạch phát triển nhà ở cao tầng, hạn chế đầu cơ, thi công 1 số cơ chế ưu đãi đầu tư phát triển, nâng cao môi trường sống, thích hợp có cấu trúc đô thị tiên tiến, hạ tầng vận chuyển khối lượng lớn MRT, BRT… Để 1 số lợi ích của 1 số công trình cao tầng thật sự được phát huy, như là có khả năng cung cấp nhu cầu ở mà có thể giảm tỷ lệ chiếm đất trên bề mặt đất, tăng thêm quy mô không gian xanh, không gian công cùng cho người dân, bổ sung quỹ đất hạ tầng cho đô thị

Tôi cho rằng việc phát triển đô thị theo mô hình đa trọng điểm, theo định hướng quy hoạch chung đã xác định là cần thiết (chứ không phải như vết dầu loang – PV). Đặc biệt, cần tìm hiểu tái thiết, nâng cao hiệu quả đất đai khu vực trọng điểm đô thị nhằm cắt giảm 1 số nguy cơ dài hạn và thi công 1 số động lực phát triển mới.

Tuy nhiên, cần phát triển 1 số công trình cao tầng khu vực trọng điểm có định hướng, xác định rõ mục đích sử dụng của 1 số tòa nhà đây là làm văn phòng hay 1 số dự án nhà ở, và đặc trưng phải phân tích hiệu quả tích cực đối có sự phát triển của đô thị như bổ sung hạ tầng kỹ thuật, công trình công cùng, công viên, vườn hoa theo 1 số cơ chế chia sẻ do chủ đầu tư quản lý hoạt động – người dân đô thị có quyền sử dụng.

Đồng thời, dựa trên cơ chế kiểm soát minh bạch về tổng quy mô sàn thi công sẽ có thể lồng ghép 1 số chính sách phân phối hàng phát triển đô thị như công trình xanh, đô thị xanh (bí kíp Singapore, Nhật, Mỹ) hay 1 số cơ chế ưu đãi dựa trên việc chia sẻ lợi ích có cùng đồng giữa người dân đô thị có chủ đầu tư.


Ùn tắc giao thông ở Hà Nội. Ảnh: TL

Nhưng thưa TS. Nguyễn Hoàng Minh, chúng ta đều đã nói đến 1 trong các hậu quả xấu của phát triển nhà cao tầng trong khu trọng điểm là gấy tắc nghẽn giao thông, ô nhiễm… Nhưng dường như ngành giao thông lại chưa có tiếng nói trong câu chuyện này?

Đúng là về quản lý nhà nước cần xác định rõ vai trò và trách nhiệm kiểm soát của sở Giao thông vận tải 1 số điạ phương trong GĐ cấp giấy phép thi công dự án cho 1 số công trình xây nhà ở cao tầng. Tiến tới cần đưa quy định phân tích tác động giao thông của dự án là 1 đề nghị ép buộc trong nội dung cấp giấy phép thi công, tùy theo mức độ chất tải hạ tầng của dự án đối có đô thị.

Theo tôi, trước khi thực hiện dự án, cần phải thực hiện phân tích tác động giao thông đối có dự án dựa trên năng lực cung cấp giao thông của hệ thống giao thông hiện có. Từ 1 số kết quả này dẫn tới việc cho chủ đầu tư chỉ được phép có tổng quy mô sàn thi công tương ứng, hoặc chủ đầu tư phải có phương án đầu tư, thi công thêm hệ thống giao thông nhằm cung cấp đề nghị phân tích tác động giao thông nói riêng và sự phát triển đô thị nhìn chung.

Hy vọng có 1 số định chế từ ngành giao thông sẽ góp phần ngăn chặn hiện trạng GĐ này đa số 1 số chủ đầu tư đều chỉ tập trung vào việc đầu tư thi công 1 số nhà cao tầng mà chưa thực sự có trách nhiệm có kết nối và bổ sung cho hệ tầng giao thông của của đô thị.

(*) Ông Nguyễn Trần Nam phát biểu điều đây ở 1 hội thảo về phát triển phân khúc nhà đất và việc tạo lập không gian sống ở Hà Nội, do Viện tìm hiểu phát triển kinh tế – xã hội Hà Nội và báo Kinh tế và Đô thị tổ chức cuối tuần qua.

Saigonmysteryvillasvn.com – Theo Người Đô thị

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Saigon Mystery Villas Saigon Mystery Villas

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *