Lo ngại chủ đầu tư ‘xù’ chứng thư bảo lãnh

Trước khi được cầm chứng thư bảo lãnh trong tay, người mua nhà có khi phải bỏ ra cả tỉ đồng cho căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.

Kể từ ngày 15-11- 2017, Thông tư 13/2017 sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Thông tư 07/2015 về vận hành bảo lãnh ngân hàng (NH) có hiệu lực. Thông tư này do NH Nhà nước ban hành có mục tiêu hạn chế rủi ro khi mua nhà trên giấy, chậm bàn giao nhà.

Thông tư này nêu rõ một vài NH thương mại phải phát hành cam đoan bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà.

Một số điểm mới

Luật sư Nguyễn Văn Hải, Giám đốc khối pháp chế NH Phương Đông, nhận xét: Quy định mới của Thông tư 13 sẽ giúp ích lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai được bảo đảm hơn. “Ví dụ, nếu một vài công ty địa ốc không thực hiện đúng quy định thì NH sẽ chẳng thể tài trợ vốn cho dự án” – ông Hải dẫn chứng.

Bên cạnh đây, điểm vượt bậc của thông tư mới là siết chặt trách nhiệm giữa NH thương mại có chủ đầu tư (CDT) dự án. Chẳng hạn, Thông tư 07 quy định NH có thể dùng hình thức ký cam đoan thư bảo lãnh, không phải hợp đồng bảo lãnh. Điều này đã chẳng thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của một vài bên, chưa chắc chắn được sự an toàn trong cam đoan.

Nay thông tư mới quy định NH ký hợp đồng bảo lãnh có CDT dự án nhà ở hình thành trong tương lai, trong đây có quy định rõ về nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của một vài bên.

Thông tư 13/2017 cũng quy định NH thương mại phát hành cam đoan bảo lãnh cho từng bên mua trên cơ sở hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, trong thời hạn năm ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, NH thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam đoan bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua.

Đây là một vài quy định rất mới giúp bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có phần yên tâm hơn.

Khách hàng đang tìm hiểu 1 dự án căn hộ chung cư hình thành trong tương lai. Ảnh: THÙY LINH

Vẫn còn nhiều bất cập

Tuy nhiên, 1 số ý kiến cho rằng dù đã được sửa đổi, bổ sung nhưng cơ chế bảo lãnh dự án vẫn có nhiều điểm bất hợp lý, chưa giải quyết được các bất cập căn bản của quy trình cấp bảo lãnh tín dụng đã được phản ánh trước đây.

Luật sư Huỳnh Trung Hiếu, Trưởng Văn phòng luật Hasslaws, cho rằng cả thông tư cũ (07/2015) và thông tư mới (13/2017) mới chỉ giải quyết được phần ngọn của vấn đề, đây là quy định về trình tự thủ tục cụ thể cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của CDT.

“Khi hai bên không thỏa thuận được các điều khoản căn bản của quan hệ bảo lãnh để thực hiện trách nhiệm bảo lãnh của CDT thì chẳng thể sử dụng mệnh lệnh hành chính để can thiệp trực tiếp vào quan hệ bảo lãnh của một vài bên. Đây là 1 trong các lý do dẫn đến việc nhiều dự án không thực hiện được nghĩa vụ bảo lãnh” – luật sư Huỳnh Trung Hiếu giải đáp.

Đóng 75% vẫn chưa có chứng thư bảo lãnh

Anh Trung Hiếu (nhà ở quận 2, TP.HCM) cho biết mới mua căn hộ chung cư ở 1 dự án ở các con phố liên phường, quận 9. Ngay từ khi mở phân phối, nhân viên đều khẳng định chắc như đinh đâyng cột là dự án này có bảo lãnh của NH. Đến nay, khi anh đã đâyng được 75% giá trị căn hộ chung cư tương đương hơn 800 triệu đồng nhưng giấy chứng thư bảo lãnh vẫn chưa thấy.

Nói thêm về vấn đề trên, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, nói chẳng thể phủ nhận thế mạnh của quy định về bảo lãnh là nhằm bảo vệ ích lợi cho bạn và NH. Nhưng kể từ khi Luật Kinh doanh nhà đất có hiệu lực từ ngày 1-7-2015, trong đây có quy định về bảo lãnh, cho đến bây giờ chưa có bất cứ chế tài nào khi CDT không thực hiện đúng theo quy định của luật pháp.

Luật sư Hiếu cũng cho rằng trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của CDT đối có bạn đã được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh nhà đất 2014, có hiệu lực từ ngày 1-7-2015. Đồng thời quy định về bảo lãnh là 1 trong các quy định tốt nhất giai đoạn này về bảo vệ ích lợi của người mua nhà. Đáng tiếc là đến nay pháp luật vẫn bỏ ngỏ chế tài xử phạt hành chính đối có CDT liên quan đến hành vi này.

“Chính vì vậy, một vài cơ quan tính năng cần phải tìm hiểu để đưa ra được mức xử phạt thích hợp, đủ sức răn đe có một vài CDT không thực hiện trách nhiệm bảo lãnh” – luật sư Hiếu yêu cầu.

Tán đồng quan điểm trên, 1 số ý kiến khác cho rằng việc quy định mới vẫn chưa bổ sung quy định cơ quan quản lý giám sát hay xử phạt nếu một vài bên không thực hiện nghĩa vụ sẽ dẫn đến rủi ro, tranh chấp. Chuyên gia tài chính Dương Anh Vũ dẫn chứng theo quy định, chứng thư bảo lãnh chỉ được NH cấp phát khi phía CDT cung cấp hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết có bạn. Thế nhưng trước khi người mua được ký hợp đồng chuyển nhượng thì họ đã phải nộp cho CDT theo hình thức đặt cọc giữ chỗ dao động 10%-30% giá trị căn hộ chung cư.

“Giả sử 1 căn hộ chung cư cấp cao ở quận 2, TP.HCM có giá dao động 10 tỉ đồng, bạn sẽ phải nộp trước 1-3 tỉ đồng. Nếu CDT có tiềm lực tài chính tốt thì không sao, nhưng nếu trước khi xong phần móng mà có rủi ro thì người mua nhà có nguy cơ mất trắng” – ông Vũ ví dụ.

Lo giá nhà tăng

Dưới góc nhìn của người kinh doanh, ông Nguyễn Viết Hải, Tổng Giám đốc Công ty Nam Thăng Long, cho rằng quy định ở thông tư mới sẽ làm tăng kinh phí, giảm tính tranh đua nên ít CDT muốn thực hiện.

Bởi để được NH phát hành chứng thư bảo lãnh, CDT phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm. Qua đây sẽ khiến kinh phí đội lên 2%-3%, giảm tính tranh đua của dự án trên phân khúc. Vì trên phân khúc hiện có rất nhiều thời cơ để bạn chọn lọc, nên nếu CDT phân phối giá cao thì sẽ khó mà tranh đua nổi, còn phân phối giảm giá thì lợi nhuận của công ty sẽ thấp đi.

Đây cũng chính là nguyên do chủ yếu khiến một vài công ty không mặn mà tham dự bảo lãnh và quy định ở Thông tư 13/2017 không dễ đi vào cuộc sống. Chưa kể CDT thường đẩy khoản phí bảo lãnh cho người mua nhà phải trả do chưa có quy định ép buộc bên nào phải đâyng khoản này.


Saigonmysteryvillasvn.com – Theo PLO

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Saigon Mystery Villas Saigon Mystery Villas

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *